2006.11

土地や建物の売買や賃貸は、本来的には自由に行えるものです。営業の自由や契約の自由は、民法の大原則の一つです。
しかしながら、不動産取引は専門性を有し、権利義務関係が取引当事者に多大な損益を持たすこともあり、それ故に適正な取引や公正な取引を確保することで、当事者の保護と信頼を計ることが不動産の円滑な流通を促すことになります。
特に、不動産取引を営業として行おうとする者に、一定の条件を課し、営業の自由を制限するとともに不動産取引業者と英訳等を行う相手方（消費者）の保護を図ったのが『宅地建物取引業法』です。同法第１条には、「この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もって購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。」として法の目的が規定されています。

1. 免許取得のポイント

   1. 宅地建物取引業を営むための事務所の存在

      当事者が自由な立場で、取引について慎重に判断できる環境場所の確保が必要です。
      宅地建物取引業の業務を継続的に行える機能を持ち、他者（他社）とは独立した事務所形態を整えている事務所のことです。

   2. 専任の取引主任者が常勤していること

      不動産取引について、専門の知識を有する者と認められた国家資格者が常勤従業員として、勤務していなければなりません。取引主任者とは、「宅地建物取引主任者試験」に合格した者で、不動産取引について一定の実務経験を有すると認められた者或いは不動産取引について一定の知識を修得する講習会を終了し、その習熟度を認められた者であって、取引主任者証の交付を受けた者です。
      事務所において、不動産取引に従事する従業員５人について１人の割合で、取引主任者を設置する必要があります。

   3. 営業保証金を供託するか営業保証協会に加入すること

      不動産取引は高額であり、また専門性も高いので、業として行う業者の信用を担保し、更に購入者（消費者）の信頼を確保するための施策として、不動産取引に携わる者に一定の資金担保を義務付けています。営業保証供託金を営業所の最寄りの供託所に、金銭又は有価証券を供託物として供託することとしています。この措置は、営業保証協会に加入することで、分担金負担を以て替えることもできます。
      現在は、社団法人全国宅地建物取引業保証協会と社団法人不動産保証協会がその業務を行っております。

2. 免許申請のポイント

   1. 法人の場合は役員全員（取締役、代表取締役、監査役、執行役、代表執行役）、個人の場合は営業主、それぞれにおいて政令使用人、相談役、顧問、専任の取引主任者の略歴書、身分証明書、登記されていないことの証明書（成年被後見人でないことの証明）
   2. 事務所を使用する権原を証する書面、事務所の写真、事務所への周辺地図
   3. 専任の取引主任者の顔写真

3. 免許申請の留意点

   1. 各事務所ごとに申請書を整えること。事務所の所在場所や事務所個数によって、免許権者が都道府県知事か国土交通大臣かになります。（知事免許業者か大臣免許業者かに区分されます。）
   2. 免許申請の受理があっても営業はできません。受理後営業保証供託措置（或いは営業保証協会加入措置）を執り行い、その完了の報告を行うことで営業開始が認められます。